Долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

    Приобретение квартир гражданами на рынке первичного жилья до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию чаще всего является единственно возможным способом обеспечить себя местом проживания, поскольку цены на такое жилье - более низкие. Однако практика вложения гражданами средств в строительство жилых домов за последние годы показала, что это очень рискованное для них предприятие. Застройщики часто нарушают договорные обязательства: несвоевременно сдают дома в эксплуатацию (с просрочкой в среднем от года и более) либо вовсе не завершают строительство домов. На сегодняшний день проблема недостроя стала не частной проблемой отдельных граждан, а приобрела массовый характер и распространилась во все регионы России. Государство также уделяет этой проблеме большое внимание, о чем, в частности, свидетельствует деятельность Общественной палаты.
    Нередки также случаи двойных продаж (когда права на получение в собственность одной квартиры продаются двум и более лицам) и случаи, когда строительство просто не начинается. Но если в первых случаях нарушения застройщика могут быть вызваны его финансовыми и управленческими просчетами, то во втором случае это обычное мошенничество.
    Все эти проблемы до недавнего времени были вызваны отсутствием законодательного регулирования взаимоотношений между застройщиком и гражданами и юридическими лицами (далее - дольщики), вкладывающими свои денежные средства в строительство.
Застройщики могли привлекать денежные средства дольщиков, не имея не только разрешения на строительство, но и никаких иных документов, разрешающих им осуществлять проектирование и строительство многоквартирного дома и иного объекта недвижимости на определенном земельном участке. Средства дольщиков могли привлекать также лица, фактически не являющиеся застройщиками,*(1) а только планирующие осуществить строительство, либо соинвесторы строительства, которые также в свою очередь могли осуществлять двойные продажи и иные противоправные действия, направленные на лишение дольщиков принадлежащего им имущества.
При привлечении денежных средств дольщиков заключаются различные договоры, такие, например, как договоры долевого финансирования (инвестирования), простого товарищества, инвестиционного вклада, предварительной купли-продажи и др. Однако, несмотря на различные наименования, такие договоры являются по своей правовой природе смешанными и содержат в себе элементы договора строительного подряда, агентского договора с применением правил о договоре комиссии, а также если дольщиком является гражданин, приобретающий квартиру для личных бытовых нужд, то с применением положений Закона РФ "О защите прав потребителей" (в частности, по ответственности застройщика).
    Данный вывод основывается на анализе заключенных застройщиком, генеральным подрядчиком и дольщиком-гражданином договоров и их фактических действий и исходя из положений Гражданского кодекса РФ.
    В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, а если это не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.
    Смысл договоров, заключенных дольщиками-гражданами с застройщиком в основном заключается в том, что за оговоренную сумму денег застройщик обязуется обеспечить строительство многоквартирного дома и передать гражданину определенную в договоре квартиру, которая оформляется в его собственность.
При этом вознаграждение инвестора-застройщика по смыслу договора формируется за счет экономии при заключении и исполнении договора строительного подряда.
Такая позиция также совпадает с мнением Роспотребнадзора, изложенным в письме от 01.08.2005 N 0100/5932-05-32.
    В связи с вышеизложенными проблемами назрела необходимость в принятии закона, который позволил бы в дальнейшем защитить права участников долевого строительства, как правило граждан, и урегулировать взаимоотношения между ними и застройщиками. Таким законом стал Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который вступил в силу 01.04.2005 (далее - Закон). До настоящего времени в Закон дважды вносились изменения, направленные в основном на смягчение ответственности застройщиков, так как его первоначальная редакция в основном обеспечивала защиту прав и законных интересов дольщиков-граждан от возможных злоупотреблений недобросовестных застройщиков. На наш взгляд, такие изменения в Закон могут негативно отразиться именно на гражданах, так как соблюдение Закона влечет удорожание строительства и вынуждает застройщиков искать иные способы привлечения денежных средств граждан, что может существенно затруднить защиту их прав и законных интересов.